土地活用の実務ノート【第2回】固定資産税はなぜ更地で跳ね上がるのか──住宅用地特例と「持ち続けるコスト」の計算
「家を壊すと、固定資産税が6倍になる」
土地活用の話をしていると、必ずと言っていいほど出てくる言葉です。
結論から申し上げると、この説明は半分は正しく、半分は正確ではありません。
そして、その「半分」を知らないまま解体の判断を先送りしている方は、少なくないのではないでしょうか。
この記事でわかること
・住宅用地特例が外れると、税額は実際に何倍になるのか（実額の試算つき） ・解体以外に、特例が外れてしまうもう一つの入口 ・2026年度と2027年度で、土地の固定資産税に何が起きるのか
【「6倍になる」は、どこまで本当か】
前回、土地の棚卸し5項目（※公開後に第1回のURLへ差し替え）のなかで、更地にすると固定資産税の特例が外れる、という話に触れました。
今回はそこを、実際の計算まで踏み込んで整理します。
固定資産税は、**課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）**で計算されます。
大事なのは、「評価額」ではなく「課税標準額」に税率をかける点です。
住宅が建っている土地は、この課税標準額そのものが法律で圧縮されています。
これが住宅用地の特例（地方税法第349条の3の2）です。
【特例の中身──「200㎡」で線が引かれている】
住宅用地の特例は、面積で2段階に分かれています。
・小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）……固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1
・一般住宅用地（200㎡を超える部分）……固定資産税の課税標準が3分の1、都市計画税は3分の2
つまり「6分の1」が適用されるのは、あくまで200㎡までの部分です。
300㎡の土地なら、200㎡分が6分の1、残り100㎡分が3分の1、という按分になります。
広い土地ほど「6倍」から遠ざかる、という点は押さえておきたいところです。
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なお判断の基準は、建物の登記の有無ではなく、実際に人が住める住宅として存在しているかどうかです。
【実際に計算してみる──120㎡・評価額1,800万円のケース】
市街化区域にある120㎡、固定資産税評価額1,800万円の土地で試算してみます（都市計画税の税率は上限の0.3%と仮定）。
住宅が建っている場合
・固定資産税：1,800万円 × 1/6 = 300万円 → 300万円 × 1.4% = 4.2万円 ・都市計画税：1,800万円 × 1/3 = 600万円 → 600万円 × 0.3% = 1.8万円 ・合計：年6.0万円
更地にした場合
ここで効いてくるのが負担調整措置です。
住宅用地以外の宅地（商業地等・非住宅用地）は、課税標準額が評価額の70%を上限とするよう抑えられています。
・固定資産税：1,800万円 × 70% = 1,260万円 → 1,260万円 × 1.4% = 17.64万円 ・都市計画税：1,260万円 × 0.3% = 3.78万円 ・合計：年21.42万円
差は年15.4万円ほど。
倍率にすると、固定資産税だけなら約4.2倍、都市計画税を含めた総額では約3.57倍です。
「6倍」ではありませんが、決して小さな差ではありません。
そしてこの差は、土地を持ち続けるかぎり毎年発生します。
【金融知識：保有コストを「利回り」に換算してみる】
ここで、投資家がよく使う考え方を土地に当てはめてみます。
先ほどの更地は、年21.42万円の税負担がありました。
この土地の実勢価格を仮に2,200万円とすると、
21.42万円 ÷ 2,200万円 ≒ 年0.97%
つまりこの土地は、年およそマイナス1%の利回りで運用されている資産と言い換えられます。
草刈りや管理の実費を年5万円加えれば、マイナス1.2%程度でしょうか。
投資家がファンドを見るときに、表面利回りから運営費・税金を引いて実質利回りを求めるのと、まったく同じ計算です。
この見方に立つと、土地活用の意味が少し変わって見えてきます。
活用とは「0%の資産をプラスに変えること」ではなく、**「マイナスの資産をプラスに転じること」**です。
出発点がマイナスである以上、仮に利回り3%の事業でも、実質的な改善幅は4%を超えます。
売却か活用かで迷っている方は、第10回「土地を『売る』べきか『活かす』べきか」とあわせて、この「マイナスの大きさ」も判断材料に加えてみてはいかがでしょうか。
【解体していなくても特例が外れる場合がある】
見落とされやすいのが、もう一つの入口です。
2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、**「管理不全空家等」**という区分が新設されました。
・特定空家等……倒壊等の危険、著しく衛生上有害、著しく景観を損なうなどの状態にある空き家 ・管理不全空家等……そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態の空き家
このいずれかに指定され、市区町村から勧告を受けると、その土地は住宅用地特例の対象から除外されます。
建物が建ったままでも、税額は更地並みに上がるということです。
改正前は特定空家等の勧告のみが対象でした。より手前の段階から特例解除がありうる制度に変わった、と捉えておくとよさそうです。
全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高となりました（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」2023年10月1日現在）。
このうち、賃貸用・売却用・二次的住宅を除いた**「その他の空き家」は385万6千戸**。
行政が主な対策対象としているのは、この区分です。
空き家を抱えたまま活用を検討している方は、第5回「空き家問題と障がい者グループホーム活用」も参考になるかもしれません。
【2026年度と2027年度に起きること】
制度の時間軸も押さえておきましょう。
固定資産税の評価額は、3年に一度見直されます（評価替え）。
直近の評価替えは2024年度（令和6年度）で、2025・2026年度は原則として据え置きです。
**次の評価替えは2027年度（令和9年度）**にあたります。
もう一つ、先ほどの負担調整措置は、2024年度から2026年度までの3年間として延長されたものです。
2027年度以降の扱いは、今後の税制改正で決まります。
つまり2027年度は、評価替えと負担調整措置の期限が重なる年です。
税負担を試算するなら、2027年度の通知書までを見越しておくと安全ではないでしょうか。
【納税通知書で確認する5項目】
「持ち続けるコスト」の実額は、毎年4〜6月頃に届く納税通知書（課税明細書）で確認できます。 <!– 写真差し込み位置：固定資産税の納税通知書・課税明細書の写真（検索キーワード：固定資産税 納税通知書 / 課税明細書） –>
| # | 見る欄 | 確認すること | 見方のポイント |
|---|---|---|---|
| 1 | 価格（評価額） | 土地の固定資産税評価額 | 実勢価格のおおむね7割が目安 |
| 2 | 課税標準額（固定） | 評価額との比率 | 評価額の1/6前後なら特例が効いている |
| 3 | 課税標準額（都計） | 評価額との比率 | 同じく1/3前後かを確認 |
| 4 | 現況地目・地積 | 「宅地」か、面積は登記どおりか | 200㎡を超える場合は按分になる |
| 5 | 摘要・備考欄 | 「小規模住宅用地」等の記載 | 記載がなければ特例が外れている可能性 |
②が評価額の70%前後になっていれば、その土地はすでに非住宅用地として課税されています。
心当たりがないのに70%になっている場合は、市区町村の資産税課に照会してみる価値がありそうです。
【よくある質問】
Q1. 駐車場にすれば特例は使えますか？
いいえ。住宅用地特例は「住宅の敷地」に対する特例のため、青空駐車場や資材置場は対象外で、更地と同じ扱いになります。ただし賃貸住宅の入居者専用駐車場のように、住宅の敷地と一体で使われていると認められるケースはあります。判断は自治体によって異なるため、事前の確認をおすすめします。
Q2. 年の途中で解体すると、その年から税額は上がりますか？
固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されます。2026年5月に解体した場合、2026年度は特例が適用されたままで、上がるのは2027年度分からです。解体時期を決める際は、この基準日を意識しておくと資金繰りが立てやすくなります。
Q3. 相続した実家を売る場合、税金の優遇はありますか？
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した際の3,000万円特別控除など、譲渡所得側の特例があります。ただし耐震基準への適合や取壊し、譲渡期限といった要件が細かく、事前確認が欠かせません。手放す方向も検討されている方は、第8回「相続土地国庫帰属制度とは？」もあわせてご覧ください。
【まとめ：まず、今年の納税通知書を出してきてください】
今回の内容を、実際に動ける形にまとめます。
今週できること
・今年届いた納税通知書（課税明細書）を探し出す ・土地の「価格」と「課税標準額」を並べて書き出す ・その比率が1/6前後か、70%前後かを確かめる
そのうえで計算すること
・年間の固定資産税＋都市計画税の合計額 ・それを土地の実勢価格で割った「マイナスの利回り」
この2つの数字が出れば、活用提案を受けたときに「この事業は、いまのマイナスを埋めて、さらにどれだけ生むのか」という比較ができます。
土台がないまま提案を聞くと、提示された利回りの数字だけが独り歩きしてしまいがちです。
納税通知書は、たいてい引き出しの奥に眠っています。
まずはそこから始めてみてはいかがでしょうか。
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参考・出典
・地方税法第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）、第350条（標準税率）、第702条の4（都市計画税の制限税率） ・空家等対策の推進に関する特別措置法（2023年12月13日改正法施行、国土交通省） ・総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」（2024年公表、2023年10月1日現在） ・土地に係る固定資産税の負担調整措置（令和6年度税制改正により2026年度まで延長）