障がいのある人の住まいというと「グループホーム」がまず思い浮かびますが、その中でも日中も夜間も切れ目なく支援する「日中サービス支援型グループホーム」の存在は、まだ一般にはあまり知られていません。

ところが現場の感覚では、最も入居ニーズが高いのがまさにこの日中サービス支援型です。中重度の障がいがある方や、高齢になった方は、一人暮らしや軽度者向けグループホームでは生活が成り立ちにくくなります。親が高齢で介護力が落ちてきた家庭や、きょうだいへの負担をこれ以上増やしたくない家族にとって、安心して託せる「24時間の住まい」は、まさに最後の受け皿といえます。

一方で、日中サービス支援型を新しく立ち上げるのは簡単ではありません。一般的なグループホーム以上に手厚い人員配置が必要で、設備基準も厳しくなり、夜間も含めた安全管理と医療連携が求められます。運営の難易度が高い分だけ、参入できる事業者は限られ、結果として「必要な人は多いのに物件が足りない」というミスマッチが各地で起こっています。

このギャップを埋める手段の一つとして期待されているのが、不動産クラウドファンディングです。小口の資金を集めて新築プロジェクトを進めることで、自治体や一部の大企業任せでは届ききらないエリアにも、民間の資金とノウハウを届けることができます。投資家目線で見ても、入居ニーズが構造的に高い分野であり、家賃原資が公的な支援と連動する設計が多いことから、安定稼働が見込みやすいという特徴があります。

今回予定しているプロジェクトでは、この日中サービス支援型グループホームの新築を視野に入れつつ、土地取得と許認可取得までを対象としたフェーズ1からスタートします。営業者が44.8％という高い劣後出資比率を取り、投資家の元本に対するクッションを厚くしながら、運用期間は6ヶ月という短期に設定。さらに年利8.5％（税引前）という水準を目指すことで、「社会的意義」と「リスクを抑えたリターン」の両立を狙った設計になっています。

ここでポイントになるのが、劣後出資比率と期間設計です。劣後出資比率44.8％とは、対象不動産の評価が一定程度下落しても、まず営業者側の出資から損失を吸収し、優先出資である投資家の元本への影響を抑える仕組みです。もちろん市場が大きく崩れれば元本毀損の可能性はゼロではありませんが、「どこまでの下落なら耐えられるか」がはっきりしている分、リスクをイメージしやすい構造といえます。運用期間を6ヶ月に絞ることで、市況の変化に長期間さらされるリスクも時間軸の面からコントロールしています。

日中サービス支援型グループホームは、数字だけでは語りきれない価値を持つ施設です。重い障がいがある人ほど、家族の介護力が尽きたときに行き場を失いやすくなります。そのとき「ここなら安心して任せられる」と家族が思える住まいが地域にどれだけあるかは、その地域に暮らす人全体の安心感にもつながります。今回のような新築プロジェクトに参加することは、将来の入居者とその家族の不安を少しずつ減らしていく行動でもあります。

投資として見るなら、劣後出資比率44.8％という厚いクッション、6ヶ月という短期運用、年利8.5％という水準は、リスクとリターンのバランスを重視する方にとって検討しやすい条件といえるでしょう。一方で、これはあくまで「元本や分配金を保証するものではない」という点を忘れてはいけません。不動産市場の急変や、想定を超えるコスト増が起これば、劣後出資を超える損失が出る可能性もあります。

だからこそ、数字だけで判断するのではなく、「どのような人のどのような暮らしを支えるプロジェクトなのか」「運営を担う事業者にはどのような実績があるのか」という点も含めて、納得できるかどうかを自分の中で確認していただきたいと思います。日中サービス支援型グループホームの新築というチャレンジに、投資家として、そして一人の生活者としてどう関わるか。今回のプロジェクトは、その問いに向き合うきっかけにもなるはずです。

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