【はじめに】
「結局どれだけ増えるのか」「何に注意すべきか」「税金はどうなるのか」。この3点が腑に落ちないと行動は起きません。本稿は、障がい者グループホームを対象にした不動産クラウドファンディングを、数式と具体例、実務チェックリストで一気に理解するための実用編です。

【60秒で全体像】
対象は障がい者グループホーム物件
投資方法は小口（例：1万円～）の匿名組合方式が一般的
収益源は賃料や売却時の分配金等（想定年利回りは案件による）
税区分は多くが雑所得（総合課税）として申告対象
強みは需要の継続性、公的制度に支えられた賃料構造、長期安定契約が多い点
注意は事業者リスク、契約条項、法改正、長期運用による流動性低下

【数式で見る“実質利回り”】
表面利回り＝年分配金 ÷ 元本
実質（ネット）利回り＝（年分配金 − 付随コスト − 税額）÷ 元本
税額（概算）＝課税対象額 × あなたの総合課税の税率
付随コストの例＝振込手数料、雑費、通信費等（必要経費として計上可否を確認）

【モデルケース（概算）】
前提：10万円投資、想定年利回り7％、年分配金7,000円
あなたが他の所得と合算して概算20％課税相当と仮定した場合の概算税額＝7,000円×0.20＝1,400円
実質受取＝7,000円−1,400円＝5,600円
実質（ネット）利回り＝5,600円÷100,000円＝5.6％
ポイント：税率は人により異なります（所得階層・住民税・他所得の有無）。上は理解を助けるための目安。あなたの税率前提で必ず再計算してください。

【“安定しやすい”と言われる構造の中身】
長期の定期借家契約が多く、一棟借上げが一般的で空室リスクが低い
家賃原資が公的支援と連動するため景気感応度が相対的に小さい
原状回復や日常管理を運営側が負担する契約形態が多く、オーナーコストが抑えやすい
行政の総量調整で過剰供給になりにくい

【過度な期待を避けるための“逆算”】
分配金の源泉は賃料等のキャッシュフロー。賃料下振れ、運営費増、出口条件の悪化が起きると想定利回りはブレます。
利回りの内訳（賃料100％か、売却損益込みか）を必ず分解して確認する。
利回りが高い＝リスクも高い可能性。募集資料の「リスク記載」を先に読む習慣を。

【事業者デューデリジェンス10項目】
1 経営年数と直近3期の財務サマリー（売上、利益、自己資本比率）
2 障がい福祉分野の運営実績（ユニット数、入居率、継続率）
3 事故発生時の対応体制（夜間・医療連携・苦情対応フロー）
4 行政監査や指導結果の開示状況
5 提携医療機関と支援機関のネットワーク
6 保険付保の範囲（火災・施設賠償・役員賠償等）
7 キーマン依存度（属人化リスク）
8 直近の人員充足率と離職率
9 物件の再転用可能性（用途柔軟性、立地、建物スペック）
10 過去ファンドの実績（満期償還率、予定分配との差）

【契約で見る“本当に守られているか”5点】
賃料の支払順位（資金繰り悪化時の優先度）
賃料改定条項（物価上昇や制度改定に連動できるか）
中途解約・契約不履行時の手当（保証金、違約金、水準）
メンテナンス負担の境界（建物躯体、設備、内装の線引）
セカンダリ（譲渡）可否と条件（流動性に直結）

【3つのシナリオで耐久力を試す】
シナリオA ベースケース：想定利回りどおり。再投資で複利化。
シナリオB 保守ケース：分配5％に低下。運用延長6カ月。あなたの資金計画に支障はないか。
シナリオC ストレスケース：事業者交代で半年無分配。契約条項と保険でどこまでカバーできるか。
投資前に“自分の現金ポジション”と“生活防衛資金”を分け、ストレスケースでも生活資金に影響が出ないように設計する。

【税務の実務メモ】
多くの不動産クラファンは雑所得（総合課税）として申告。あなたの他所得と合算され税率が決まる。
プラットフォームから年間取引（分配）明細が発行されるので、金額・期間・名義を必ず一致確認。
必要経費にできる可能性のある費用（通信費の按分、振込手数料、情報商材費等）は領収控えを保管。必要経費の可否は立場や実態で異なるため、疑問点は税理士に要確認。
損失の通算可否はスキームにより異なる。統一的な扱いはないため、募集要項の「税務」欄と約款を読む。

【よくある誤解を正す】
「年○％と書いてある＝確定」ではない。想定値であり上下する。
「社会貢献だから安全」ではない。契約と事業者の健全性が基礎。
「小口だから損しても平気」も危険。分散は“案件の相関”まで見る（同一事業者・同一エリア偏重は避ける）。

【7日間アクションプラン】
Day1 用語整理（匿名組合、実質利回り、総合課税）
Day2 気になる案件を3本ピックアップして仕様書を読み、利回りの内訳を書き出す
Day3 事業者の実績と体制を10項目チェック
Day4 あなたの税率前提で実質利回りを電卓で再計算
Day5 ストレスケースでキャッシュフロー表を1枚作る
Day6 契約条項の重要語を抜き出し、不明点を問い合わせる
Day7 1万円〜3万円×複数本でテスト参入。学びメモを残す

【まとめ】
この投資は、数字の合理性と社会性の両輪で評価するのが近道です。あなた自身の税率・資金計画・価値観に合わせて、表面利回りではなく“実質”を定規に判断しましょう。

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