知られざる安定資産
障がい者施設投資が堅い理由とは？
投資先として、オフィス・レジ・商業施設など多様なアセットがある中で、近年一部の投資家が注目しているのが「障がい者グループホーム」というニッチな福祉系不動産です。社会貢献性が高いのは言うまでもありませんが、それだけではなく、キャッシュフローの安定性と利回り効率の高さという、投資対象としての実力を備えています。
本記事では、障がい者グループホームへの投資が「なぜ堅い資産」なのか、その理由を金融・経営の視点からひも解きます。
公的資金を原資とする家賃収入
障がい者グループホームの入居者の多くは、生活保護費（住宅扶助）や障害年金などの公的資金を生活の基盤としています。施設運営者（福祉事業者）は、この支援をもとに家賃を支払い、物件を借り受けています。
つまり、オーナーが得る家賃収入は「勤労収入」ではなく「国や自治体に由来する公的資金」によって支えられており、景気変動による賃料未納・滞納リスクが極めて小さいのが特徴です。
10〜30年の長期契約が基本
一般的な賃貸住宅では2年更新の契約が主流ですが、グループホームにおいては10〜30年の定期借家契約が締結されるのが一般的です。
さらに、多くのケースで「一棟貸し」されるため、空室リスクは原則ゼロ。一度契約が成立すれば、長期にわたり一定額のキャッシュフローが継続します。これは、商業ビル等のマスタリース契約に近いモデルとも言えます。
※すべてのグループホームが長期賃借ではありません。普通借家を繰り返し更新する事業者もあります。
原状回復費用・客付費用が不要
グループホームとしての契約においては、原状回復費用や入退去時の修繕、クリーニング等もすべて借主（福祉事業者）側が負担するのが基本となっています。また、グループホームは利用者の募集を運営側が行うため、オーナーが客付のための広告や仲介費を負担することはありません。
そのため、投資不動産としての**「運用コストが非常に低い」**点も魅力です。結果として、表面利回りと実質利回り（ネット利回り）との乖離が非常に小さい構造となっています。
供給制限があるため需給バランスが安定
障がい者グループホームの設立は、都道府県・市区町村の認可制です。地域ごとの需給をもとに、新設許可の総量調整が行われています。
例えば「今年度は新規開設を認めない」といったケースも少なくなく、自由競争による価格破壊が起こりづらい環境が整っています。これは、投資家にとって物件の競争力や価値が過度に毀損されるリスクを低減する要因となります。
銀行融資が出にくい＝裏を返せばブルーオーシャン
一方で、「グループホームは特殊用途であり、銀行が積極的に融資を出しづらい」というデメリットも存在します。収益不動産というより事業性の高い物件とみなされることが多く、金融機関の与信判断も厳しめです。
ただし、これは裏を返せば「資金調達に工夫が必要＝参入障壁が高い」ことを意味し、供給過多が起こりづらい市場でもあります。キャッシュで保有できる個人投資家や、クラウドファンディングを活用するスキームなどは、相対的に優位な立ち位置となります。
クラウドファンディング×福祉不動産の可能性
現在では、この障がい者グループホームを対象とした不動産クラウドファンディングも複数立ち上がっており、小口投資の形でこの“安定資産”へアクセス可能な環境が整いつつあります。
例えば「Re-plan Funding」などのプラットフォームでは、実際の施設運営を行う福祉事業者と提携し、匿名組合型ファンドとして出資を受け付けています。
まとめ：数値と社会性の両輪を持つ投資先
障がい者グループホーム投資は、単に「社会貢献になるから投資する」という感情的なアプローチだけではなく、金融商品としての合理性・魅力を兼ね備えた選択肢です。
- 公的資金による家賃保証
- 長期契約による安定した収入
- コスト削減による高いネット利回り
- 制度による需給の安定
- 小口クラウドファンディングでの参入可能性
「堅い投資」を求めるプロ投資家にとって、十分検討に値するアセットであることは間違いありません。
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